Pasaulē
Izmaiņas likumā
Šogad stājās spēkā grozījumi likumā “Par dzīvokļu īpašumu”, kas ievērojami atvieglo dzīvokļu īpašnieku kopības lēmumu pieņemšanas kārtību. Tagad, ja pirmajā sapulcē nav izdevies savākt kvorumu, jaunie grozījumi ļauj mēneša laikā sasaukt atkārtotu kopsapulci. Un, ja pirmās sapulces lemtspējai ir vajadzīga vairāk nekā puses dzīvokļu īpašnieku klātbūtne, tad otrā sapulce tiek uzskatīta pat leģitīmu, ka tajā piedalās ne vairāk kā trešdaļa mājas dzīvokļu īpašnieku.
Lēmums tiek uzskatīts par pieņemtu, ja “par” nobalsojuši vairāk nekā 50 % no visiem balsstiesīgajiem. Piemēram, ja 70 dzīvokļu mājā ir 70 dzīvokļu īpašnieki, kvorums pirmajā sapulcē ir 35 īpašnieki, bet otrajā sapulcē - 24 īpašnieki.
Attiecīgi lēmums tiek uzskatīts par pieņemtu, ja vairāk nekā puse no 24 dalībniekiem, t. i., vismaz 13 dzīvokļu īpašnieki, nobalso “par”. Turklāt šie lēmumi var būt dažādi – no pārvaldnieka maiņas līdz aizdevuma ņemšanai. Daudzdzīvokļu mājas ar lieliem uzkrājumiem ir gards kumosiņš, tostarp arī krāpniekiem.
Aizmuka ar naudu
Pirms dažiem gadiem Rīgā plašu rezonansi izraisīja kāds ļoti zīmīgs atgadījums. Toreiz kādas iniciatīvas grupas vārdā pie ēkas, kas savulaik tika uzskatīta par kooperatīvo, namdurvīm tika izvietoti paziņojumi, kurā iedzīvotāji tika aicināti uz kopsapulci. Daudzi cilvēki to noignorēja, taču sapulce izrādījās leģitīma, jo tika savākts vajadzīgais kvorums (50 % īpašnieku + 1 balss).
Kā viņiem tas izdevās, tā arī ir palicis noslēpumā tīts, jo, kā vēlāk izrādījās, sapulcē piedalījās tikai 30 % dzīvokļu īpašnieku. Taču tas netraucēja sapulcei pieņemt lēmumu par mājas pārvaldnieka maiņu, izvēloties kādu SIA.
Jaunais pārvaldnieks vairākus vasaras mēnešus rūpīgi sūtīja komunālo maksājumu rēķinus un cītīgi iekasēja naudu. Problēmas sākās, iestājoties aukstajam laikam – temperatūra aiz loga tuvojās nullei, bet baterijas kā bija tā arī palika aukstas.
Sākumā pārvaldnieks taisnojās, ka lielākā daļa iedzīvotāju vēlas ietaupīt naudu uz apkures rēķina, taču pēc tam vispār pārstāja atbildēt uz telefona zvaniem. Pēc kāda laika izrādījās, mājas pārvaldnieks ir vienkārši aizbēdzis, paķerot līdzi visus mājas uzkrājumus kapitālajam remontam.
Vēl pēc kāda laika sāka pienākt draudu vēstules no “Rīgas siltuma” un “Rīgas ūdens”- izrādījās, ka siltuma un ūdens piegādātāji jau vairākus mēnešus nav saņēmuši samaksu par piegādātajiem pakalpojumiem.
Visas pretenzijas tika izvirzītas nevis pret SIA kā pret pārvaldnieku, bet gan pret dzīvokļu īpašniekiem. Saskaņā ar likumu, mājas pārvaldnieks ir tikai starpnieks starp iedzīvotājiem un pakalpojumu sniedzējiem.
Saskaņā ar noslēgto līgumu viņš uzņemas mājas pārvaldīšanas pienākumus, taču atbildību nes tikai ar sava pamatkapitāla apmērā. Konkrētās SIA gadījumā tas bija 200 eiro. Sašutušie iedzīvotāji vērsās policijā un prokuratūrā, kā rezultāta tika ierosināts kriminālprocess par krāpšanu.
Neraugoties uz to, visiem dzīvokļu īpašniekiem nācās vēlreiz samaksāt komunālo pakalpojumu sniedzējiem par saņemtajiem pakalpojumiem, atmaksājot negodprātīgā pārvaldnieka atstāto parādu. Kopš tā laika dzīvokļu īpašnieki ir kļuvuši gudrāki un cītīgi apmeklē visas sapulces.
Šāds stāsts var atgadīties jebkurā daudzdzīvokļu mājā. Jo realitātē pietiek nodibināt sabiedrību ar ierobežotu atbildību (SIA), reģistrēt to Uzņēmumu reģistrā, norādot Valsts ieņēmumu dienestā darbības veidu – ēku pārvaldīšana, un var droši meklēt piemērotu objektu.
Tiesa, kopš nesena laika par namu pārvaldnieku var strādāt tikai persona ar augstāko inženiertehnisko izglītību attiecīgajā specialitātē. Taču šādu darbinieku vienmēr var atrast. It īpaši tāpēc, ka daudzi šādi speciālisti apkalpo vairākas ēkas.
Juridiskās nianses
Lai apsaimniekotājs varētu sniegt pakalpojumus, tam ar kādu ir jānoslēdz līgums. Pastāv vairākas dzīvokļu īpašnieku apvienību formas. Ja ēkā ir tikai daži dzīvokļi, var vispār neveidot biedrību, bet noslēgt kolektīvo līgumu, norādot nosacījumus, uz kādiem cilvēki apņemas uzturēt ēku.
Dzīvokļu īpašnieki izvirza vienu pilnvaroto pārstāvi, kurš viņu uzdevumā risina uzturēšanas jautājumus, tostarp slēdz līgumus ar apsaimniekotāju (ja ēkas pārvaldīšana ir uzticēta apsaimniekošanas uzņēmumam) un komunālo pakalpojumu sniedzējiem.
Nelielā mājā ir iespējams aprobežoties ar daļēju pakalpojumu paketi: piemēram, nolīgt sētnieku un vienoties ar vietējās namu pārvaldes avārijas dienestu. Atlikušie līdzekļi tiek uzkrāti remontam. Ar šādu saimniecību var tikt galā viens pārvaldnieks – privātpersona (vai nu tā pati pilnvarotā persona, vai arī pieaicināts profesionālis).
Otrs variants ir nodibināt juridisku personu (biedrību vai dzīvokļu īpašnieku kooperatīvu). Šāds risinājums ir ieteicams gadījumos, ja ēkā ir vairāki desmiti vai simti dzīvokļu.
Starp biedrību un kooperatīvu ir dažas atšķirības: ja dzīvokļu īpašnieki plāno vienkārši nomainīt apsaimniekošanas uzņēmumu, viņi var aprobežoties ar īpašnieku biedrības dibināšanu. Šo procesu reglamentē Biedrību un nodibinājumu likums. Tomēr, ja iedzīvotāji nolemj, ka vēlas paši pārvaldīt māju, labāk ir dibināt kooperatīvu (DzĪKS). Tā darbību reglamentē Kooperatīvo sabiedrību likums. Tomēr abos gadījumos augstākā sabiedrības pārvaldes institūcija ir biedru kopsapulce.
Kopsapulces pilnvaras
Saskaņā ar Latvijas Republikas Dzīvokļa īpašuma likumu dzīvokļu īpašnieku kopsapulce ir jārīko katru gadu. Tajā jāpiedalās dzīvokļu īpašniekiem, kuru īpašuma tiesības ir reģistrētas zemesgrāmatā. Sapulce apstiprina mājas pārvaldnieka finanšu pārskatu par iepriekšējā gada darbu un nosaka daudzdzīvokļu dzīvojamā mājā veicamo remonta un rekonstrukcijas darbu tāmes un kārtību. Tai ir tiesības mainīt mājas pārvaldnieku, ieceļot citu.
Ja mājai ir caurs jumts, tek kanalizācija vai ir citas problēmas, kas jānovērš, vienīgais finansējuma avots, ko mājas pārvaldnieks var izmantot, ir uzkrājumi kapitālajam remontam un maksa par apsaimniekošanu.
Apsaimniekošana nozīmē, ka nauda tiek izmantota, lai samaksātu par sētnieku, elektriķi, santehniķi, grāmatvedi un materiāliem steidzamu vajadzību gadījumā, piemēram, lai nomainītu spuldzīti kāpņu telpā. Visi pārējie darbi tiek finansēti tikai no īpašnieku uzkrātajiem līdzekļiem kapitālajam remontam. Neviens no ārpuses, piemēram, Rīgas dome vai valsts, naudu nedos. To, kādiem mērķiem uzkrātie līdzekļi tiks izmantoti, lemj dzīvokļu īpašnieku kopsapulce. Kopsapulce var balsot arī par kredīta ņemšanu bankā.
Parasti bankas finansējums tiek ņemts, lai segtu 50% no mājas siltināšanas izmaksās. Atlikusī summa tiek segta no Eiropas fondu līdzekļiem. Šī programma turpina darboties arī šogad. Un, ja jūs nepiedalījāties sanāksmē, tas nozīmē, ka balsojāt “par”.
Tomēr, ja sapulcē pieņemtais lēmums pārkāpj jūsu tiesības un intereses, jums ir tiesības to pārsūdzēt tiesā. Pieteikumu tiesā var iesniegt sešu mēnešu laikā no brīža, kad neapmierinātā puse ir uzzinājusi par lēmumu. Tiesai izskatīs visus lietas apstākļu, taču jāņem vērā, ka tā var lēmumu atstāt spēkā, piemēram, ja šī īpašnieka balsojums nevarēja ietekmēt tā rezultātus vai tie nav radījuši zaudējumus pieteikuma iesniedzējam/prasītājam.
Aleksandrs FEDOTOVS
